Loi Malraux

Spécialiste de la conception d'opérations d'optimisation fiscale (Pons Industriel, Périssol, immobilier loi Malraux …) auprès d'Institutionnels Bancaires et de Conseils en Gestion du Patrimoine, FINANCIERE MAGELLAN a développé un concept d'intervention spécifique dans l'investissement immobilier de déficalisation de type Malraux.

Cette nouvelle façon "d’intervenir en Malraux" a pour objectif de consacrer :
- le caractère patrimonial et le gain économique réel des investissements
- le parfait déroulement et la bonne sécurité fiscale des opérations d'optimisation fiscale.
La réalité de la valeur patrimoniale des immeubles s’apprécie au travers d’une politique d’acquisition très sélective des biens retenus sur un double critère : des qualités particulières synonymes de plus values et l’existence d’un levier fiscal suffisant, avec un rapport foncier/travaux au minimum de 50/50 et pouvant aller jusqu’à 30/70.

La préservation du gain fiscal au profit de l’investisseur suppose de parvenir à des coûts de sortie (valeur d’acquisition du foncier + réalisation des travaux) véritablement en phase avec les prix pratiqués localement sur le marché du neuf.
Intervenant de référence en ingénierie financière et fiscale, la société affiche, une fois la sélection des biens et le positionnement des investisseurs effectués, la même exigence de qualité et de maîtrise du risque dans le montage des dossiers de restauration immobilière, ainsi que leur suivi.

Ainsi FINANCIERE MAGELLAN est en mesure d'offrir à ses partenaires et leurs clients des opportunités d'investissement en loi Malraux sécurisantes et rentables, avec des localisations hors des foyers inflationnistes et situées sur l'ensemble du territoire national.

Défiscalisation loi Malraux

Ses avantages fiscaux font du dispositif "Loi Malraux " l'outil le plus attractif et le plus efficace pour écrêter une imposition supérieure. Ses spécificités et sa vocation patrimoniale imposent toutefois d'agir avec discernement, en veillant au strict respect des règles immobilières et fiscales édictées et avec en perspective une finalité économique tangible.

Informations préliminaires sur la loi Malraux

Son origine: Acquérir et restaurer un immeuble en Secteur Sauvegardé
Bien que ses atouts le mettent en évidence aujourd'hui dans l’arsenal des solutions de défiscalisation, le régime Malraux ne provient nullement d'une loi d'orientation fiscale, mais résulte de dispositions d'urbanisme adoptées en 1962.

La nouvelle Loi en vigueur ne fait qu'affirmer aujourd'hui cette vocation d'origine : susciter l'initiative privée pour préserver un patrimoine architectural historique, situé la plupart du temps en hyper centre ville.

En effet, si le cachet et la valeur patrimoniale de l'hôtel particulier orné de cariatides sont sans équivalent, le temps nécessaire à sa remise aux normes d'habitabilité et surtout le budget d'une rénovation lourde toujours plus coûteuse qu'une construction neuve sont incompatibles avec la politique de marge du promoteur immobilier classique.

L’incitation est donc aujourd’hui très substantielle puisque le levier fiscal est le plus fort parmi tous les dispositifs actuels.

Des avantages fiscaux considérables de la loi Malraux

- Le privilège exclusif d'une déduction du revenu global sans aucun plafond
La Loi Malraux est la seule à permettre de déduire, sans plafond aucun, la totalité des déficits fonciers engendrés par les travaux de restauration d'un bien immobilier et de les imputer sur des revenus professionnels en tranche supérieure, pour réaliser ainsi des économies substantielles.

- Le report des déficits fonciers pendant 10 ans :
Cette règle présente également un intérêt non négligeable car elle permet de financer à moindre coût des opérations au moyen d’un crédit, grâce à l’imputation des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers générés.

UN CONTEXTE ECONOMIQUE ET FINANCIER PROPICE POUR INVESTIR

Composante de base d’un patrimoine bien diversifié, l’immobilier confirme son statut de valeur refuge et bénéfice de prix de marché encore très attractifs dans certaines villes qui offrent de réelles perspectives de plus values.

Les taux d’intérêts sont à leur plus bas historique depuis plus de 30 ans et offrent des conditions idéales pour financer des opérations à crédit.

MAIS DES CONTRAINTES ET OBLIGATIONS INDISPENSABLES A OBSERVER
Aujourd’hui, après avoir été profondément remanié et clarifié depuis 1995*, le dispositif est infiniment plus opérationnel et lisible pour les investisseurs. En revanche et en raison même de la disparition des difficultés d’interprétation d’hier, l’investissement Malraux comporte de réelles embûches et doit toujours être abordé avec une très grande rigueur.
*Loi de 1994 et Instructions en 1995

Il convient en effet d’être particulièrement vigilant sur la procédure d’acquisition des biens qui obéit à des critères d’éligibilité et des règles d’urbanisme à observer à la lettre. Et les textes se montrent également intransigeants sur 2 points notamment, lesquels bien qu’assez peu regardés risquent fort de se révéler pourtant essentiels :

* le respect de la notion d’initiative
* et le contenu de l’enveloppe de déductibilité.

EN PRATIQUE : 3 POINTS CLE POUR ETRE SUR DE BIEN INVESTIR

1 - La sécurité d'un cadre de la nouvelle Loi observé à la lettre

2 - Des précautions et garanties formelles au montage des opérations

3 - Les réalités des marchés immobiliers bien pris en compte localement