Pourquoi s'intéresser au Scellier ancien avant le 31/12/2010 ?

A compter du 1er janvier 2011, comme tous les ans depuis la création de ce dispositif, des modifications vont intervenir…

Tout d'abord, le taux de la réduction d'impôt doit baisser.
Il était déjà prévu l'an dernier, à l'occasion du "verdissement" du dispositif, que ce taux de réduction d'impôt soit ramené de 25% à 15% pour les logements anciens à restaurer acquis en 2011, puis à 10% pour ceux acquis en 2012, avec toujours un plafond d’investissement de 300.000 euros par appartement et par an.
Il est très vraisemblable que, dans le cadre du "coup de rabot" annoncé à l'automne 2010, le dispositif Scellier soit à nouveau modifié en subissant une "réduction homothétique" de 10% tant sur le taux que sur le plafond (article 58 du projet de loi de finances pour 2011), ramenant l'avantage fiscal à :
• une réduction d'impôt de 13,5% du prix de revient du logement pour les biens acquis à compter du 1er janvier 2011, puis de 9% à compter du 1er janvier 2012,
• dans une limite de 270.000 euros d'investissement par logement et par an.

Prendre position avant le 31/12/2010 permet donc de bénéficier d'un avantage fiscal égal au double de celui qui sera accordé à partir du 1er janvier 2011
(soit une économie d’impôt maximale de 75.000 € sur 9 ans - 25% de 300.000 - contre 36.450 € seulement à partir de 2011 - 13,5% de 270.000).
C’est pour cette raison que les produits Scellier sont très recherchés en cette fin d’année.
Il est encore possible de prendre position jusqu’à fin décembre au plus tard.

Autre changement, pour assurer une meilleure "protection des acquéreurs", il a été décidé d’abaisser le plafond de loyer dans chaque zone. Cette baisse diminue le plafond de 26% en zone A, de 14% en zone B1 et B2 et de 35% en zone C.
La zone Abis, créée pour l’occasion et qui regroupe Paris et 29 communes de sa périphérie, ne subit, elle, pas de baisse.
Ainsi, le plafond de loyers passera :
• de 21,72 €/m² à 16,10 €/m² en zone A,
• de 15,10 €/m² à 13 €/m² en zone B1,
• de 12,35 €/m² à 10,60 €/m² en zone B2,
• de 9,05 €/m² à 6,40 €/m² en zone C.
Il est à noter toutefois que la zone C n’est plus éligible au Scellier depuis l’an dernier que sur agrément ministériel.

Par exemple, à Bayonne en zone B1, si le plafond actuel de loyer à 15,10 €/m² est supérieur aux loyers pratiqués dans la ville, avec un nouveau plafond de 13 €, on est dans la fourchette haute du marché.
Aussi, pour le cas où le marché de Bayonne connaitrait un mouvement de hausse de prix, on voit tout l’intérêt d’un plafond de 15,10 €/m² indexé tous les ans.

Prendre position avant le 31/12/2010 permet de figer et de bénéficier, sur la durée de 9 ans de location, d'un plafond de 15,10 €/m², celui de 13 €/m² ne s'appliquant qu'aux logements acquis à compter du 1er janvier 2011.

Enfin, on peut s'attendre également à des modifications dans le temps des règles du "plafonnement global des niches fiscales", qui a limité le montant total des réductions d'impôts annuelles à 25.000 € + 10 % du revenu imposable en 2009 plafond ramené, pour 2010, à 20.000 € + 8% du revenu imposable.
Il est intéressant de noter que les acquisitions réalisées en 2009 dans le cadre de la loi Scellier continueront toutefois sur toute leur durée à bénéficier d'un plafond global de 25.000 € + 10 % du revenu imposable (voir II de l'article 81 de la loi de finances pour 2010 - article 200-0 A du CGI et BOI 5 B-19-10).

On ne peut pas préjuger d'une rédaction identique sur ce point si l'article 200-0 A était à nouveau modifié mais on peut espérer que la même logique serait conservée.

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