Le
dispositif Scellier ancien
Le dispositif de la loi Scellier
s'applique, pour son volet "logements anciens", à
des logements qui doivent faire l'objet de travaux
de réhabilitation.
Remplaçant le "Robien", il a été instauré par la loi
de finances rectificatives pour 2008, modifié par
les lois de finances pour 2010 et pour 2011, et constitue
l'article 199 septvicies du code général des impôts.
L' instruction fiscale n°5
B-17-09 du 12 mai 2009 et 5
B-17-10 du 3 mars 2010 précise
ce dispositif; elle a été complétée
par une nouvelle instruction n°5
B-8-11 du 28 mars 2011.
La loi Scellier a instauré
une réduction d'impôt sur le revenu qui
présente les caractéristiques suivantes
:
• elle s'applique de la même façon
aux logements neufs qu'aux logements anciens acquis
"en l'état" en vue de leur réhabilitation,
et qui, à l'issue des travaux, auront été
dotés de caractéristiques et de performances
voisines de celles des logements neufs.
• elle comporte un plafond
particulièrement élevé de 300.000
euros d'assiette par an et par logement,
• le taux de la réduction d'impôt
est de 13% de l'assiette pour les immeubles acquis
en 2011,
• la réduction d'impôt est répartie
sur 9 ans à compter de la livraison du bien,
• la réduction
d'impôt maximum est donc de 4.333 euros
par an par logement,
• l'avantage fiscal porte sur une assiette large
: le prix de revient du logement (c'est-à-dire
son prix d'acquisition augmenté des travaux
de réhabilitation),
• il ne peut porter que sur 1 seul logement
par an, même si l'acquisition est réalisée
par une SCI,
• c'est l'année de l'acquisition de l'immeuble
à réhabiliter qui détermine le
taux applicable même si la première réduction
d'impôt n'est effective que lorsque les travaux
sont achevés,
• on peut donc bénéficier, la
même année, d'une réduction d'impôts
au titre de plusieurs logements, si l'acquisition
de chacun d'entre eux a été réalisée
sur des années distinctes,
• la réduction d'impôt est prise
en compte dans le calcul du plafonnement global (réductions
d'impôts annuelles plafonnées, pour 2011,
à 18.000 euros + 6% du revenu imposable –
voir
article 200-0 A du CGI et BOI
5 B-19-10).
Les conditions d'application prévoient
que le logement doit :
• ne pas respecter, avant travaux, au moins
4 des 15 caractéristiques de décence
et 6 des 12 critères de performances techniques
prévus par les textes (voir articles 3 et 4
de l'arrêté du 19/12/2003).
• respecter l'ensemble de ces 15 caractéristiques
et 12 critères à l'issue des travaux,
• l'éco-conditionnalité (règlementation
thermique) n'étant pas exigée pour les
logements réhabilités,
• étant précisé que, quelle
que soit la date d’acquisition, les travaux
de restauration doivent être terminés
au plus tard le 31 décembre 2012.
A l'issue des travaux, le logement
doit ensuite être loué :
• nu, à titre de résidence principale,
• dans les 12 mois de l'achèvement des
travaux de réhabilitation,
• et pendant une durée de 9 ans,
• en respectant les plafonds de loyer prévu
par m² habitable selon la zone géographique,
• le titulaire du bail doit être une personne
physique autre qu'un membre du foyer fiscal du propriétaire,
la location à un ascendant ou un descendant
est donc possible,
• par exception à la règle générale,
le bail peut être consenti à un organisme
privé ou public, qui consentira lui-même
une sous-location à titre de résidence
principale, dans les conditions ci-dessus (organisme
d'Etat, collectivité territoriale ou société…).
Il est à noter que ce dispositif
n'est applicable que sur des zones où "la
demande locative est avérée",
ce qui le rend cohérent avec l'obligation de
louer pendant 9 ans.
Le montant du loyer pratiqué
est plafonné par m² aux montants suivants
pour 2011 (voir
BOI 5 B-5-11 du 14 mars 2011) :
• 21,70 € pour la zone A bis,
• 16,10 € pour la zone A,
• 13,00 € pour la zone B1,
• 10,60 € pour la zone B2,
• 6,10 € pour les communes agréées
en zone C.
Pour le plafonnement des loyers,
la surface habitable est calculée de la manière
suivante :
• surface Carrez du logement,
• 50% des surfaces annexes ayant une hauteur
sous plafond au moins égale à 1,80 m
(caves, sous-sols, remises, séchoirs, celliers,
combles, balcons, loggias), ces 50% sont retenus dans
la limite de 8 m².
• les surfaces présentant une hauteur
inférieure à 1,8 m ne sont pas prises
en compte.
En ce qui concerne les emplacements
de stationnement, deux cas sont possibles :
1/ l'appartement et le stationnement font l'objet
d'un bail unique :
• la surface à retenir pour le calcul
du loyer est égale à la seule surface
du logement,
• la totalité du loyer, stationnement
inclus, est plafonnée.
2/ l'appartement et le stationnement font l'objet
de deux baux distincts *:
• la surface à retenir pour le calcul
du loyer est égale à la seule surface
du logement,
• le loyer du stationnement n'est pas pris en
compte pour apprécier le plafond de loyer.
* Il faut que le stationnement soit bien séparé
de l'habitation, que le locataire soit libre de signer
le bail avec ou sans stationnement et que le prix
du loyer du stationnement seul soit normal.
NB : Bayonne est situé en zone B1, dont le
plafond 2011 des loyers en secteur "libre"
est de 13 €/m² habitable, ce plafond est
supérieur aux loyers moyens pratiqués
sur Bayonne et ne constitue donc pas un handicap.
Des avantages supplémentaires
sont prévus pour les locations consenties dans
le secteur "intermédiaire" :
• la réduction d'impôt peut être
complétée de 5%
du prix de revient au-delà de la période
de 9 ans,
il faut pour cela prolonger l'engagement de location
pour une période de 3 ans, cette prolongation
est renouvelable 1 fois.
La réduction d'impôt totale passe alors
de 13 à 23% sur 15 ans.
• par exception, les loyers et les recettes
accessoires bénéficient d'un abattement
spécifique de 30%.
Dans ce cas, la location ne peut plus être consentie
à un ascendant ni à un descendant.
Les plafonds de loyers en secteur
"intermédiaire" sont diminués
à 4/5èmes des plafonds Scellier, soit
pour 2011 :
• 17,36 € pour la zone A bis,
• 12,88 euros / m² en zone A,
• 10,40 euros / m² en zone B1,
• 8,48 euros / m² en zone B2.
• 4,88 € pour les communes agréées
en zone C.
Outre une modération du loyer, la location
en secteur intermédiaire est assortie d'un
plafond des ressources du locataire, qui, pour la
zone B1 par exemple, sont de :
• 33.272 euros de ressources annuelles pour
une personne seule,
• 48.860 euros pour un couple,
• 58.493 euros pour un foyer avec 1 enfant à
charge,
• 70.790 euros pour un foyer avec 2 enfants
à charge.
Pour les baux de 2011, ce sont les revenus de 2009
qui sont pris en compte et doivent respecter ces plafonds
ci-dessus (voir
BOI 5 B-11-10 du 15 janvier 2010).
L'ensemble des plafonds, loyers
libres et intermédiaires et ressources des
locataires, sont révisés chaque année.
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