Défiscalisation : la nécessité de l'expérience et du savoir-faire.
Qu’il s’agisse de défiscalisation immobilière ou d’investissement dans les entreprises et dans l’innovation, le recours à des solutions de défiscalisation n’est pas toujours aisé. Il faut d’abord maîtriser les dispositifs fiscaux et patrimoniaux qui vont permettre d’alléger la note fiscale. Ensuite, il est impératif de comprendre les tenants et aboutissants de la démarche investissement afin de correctement en appréhender le risque et les perspectives de rendement. Cinq experts de la gestion patrimoniale proposent ici une «visite guidée» des solutions d’investissement dans l’immobilier ancien, dans l’immobilier outre-mer et dans les entreprises de croissance.
LOI MALRAUX
Carole Richter : Sur le plan opérationnel, nous considérons que les opérations immobilières avec effet fiscal dans l’ancien sont vraiment le meilleur investissement immobilier que l’on puisse réaliser car il s’agit de l’effet fiscal le plus élevé du marché. Il n’est pas soumis au plafonnement et il présente l’avantage de bénéficier, la plupart du temps, d’une localisation en centre-ville. Pour mémoire, un investissement conforme à la loi Malraux ne peut porter que sur certaines zones appelées secteurs sauvegardés et sur d’autres appelées aires de mise en valeur de l’architecture du patrimoine (AVAP). Nous évitons aujourd’hui les AVAP car les contraintes et les exigences sont les mêmes que pour les secteurs sauvegardés avec un bénéfice fiscal bien moindre. La loi Malraux trouve son origine dans l’immédiat après-guerre. Les villes avaient beaucoup souffert et de nombreux quartiers étaient devenus insalubres. La question était la suivante : doit-on tout raser et reconstruire ou bien restaurer l’ensemble ? Les centres des villes ont trouvé un défenseur en la personne d’André Malraux dont la loi a contraint les propriétaires à remettre en état leurs biens en échange d’avantages fiscaux. Aujourd’hui, il existe 100 secteurs sauvegardés en France. Chaque immeuble est considéré dans sa globalité. Il n’y a pas que la façade qui compte, il y a aussi les intérieurs : les escaliers, les portes, les planchers, ainsi que les cheminées font partie du patrimoine à préserver. Les aides fiscales sont significatives et sont à la hauteur de l’importance des travaux à réaliser, sans oublier l’engagement de louer le bien pendant neuf ans. La loi Malraux est devenue accessible à un plus grand nombre d’investisseurs car ce sont des opérations qui se traitent avec un dispositif VIR (vente d’immeubles à rénover), ce qui implique des garanties de prix et de délais mais aussi une garantie financière d’achèvement. Entre une opération dans le neuf qui procure à peu près la même économie d’impôt et une loi Malraux, on va préférer la seconde car elle permettra de concentrer l’avantage fiscal sur deux ou trois ans au lieu de neuf ou douze.
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Carole Richter : Sauf que dans une opération de restauration, il est beaucoup plus difficile de définir a priori le coût global des travaux. Typiquement, lors d’une récente opération, les planchers ont été testés au préalable par des équipes d’ingénieurs. Et au final, ça ne tient pas et il faut alors initier de nouveaux travaux. David Regin : C’est vrai que dans le neuf également, on a parfois de mauvaises surprises. Même si on a une bonne vision de l’opération a priori, des surcoûts doivent être assumés par le promoteur. Il y a parfois un cours d’eau qu’il faut détourner, un organisme public intervient à un moment donné et bloque les travaux, des fouilles archéologiques s’imposent... Autant de contraintes potentielles que le promoteur doit prendre en charge, d’où l’intérêt de traiter avec un promoteur d’expérience disposant d’une surface financière importante lui permettant de faire face à ces aléas. Ce n’est que si le promoteur vient à disparaître qu’une garantie financière d’achèvement se met en place. L’organisme financier prend alors le relais pour finaliser l’immeuble. La garantie extrinsèque est devenue obligatoire pour toutes les demandes de permis de construire postérieures au 1er janvier 2015 et cela change singulièrement la donne pour les petits promoteurs.
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Carole Richter : La qualité du travail des entrepreneurs est aussi un critère important pour le choix d’un programme immobilier que ce soit dans le neuf ou l’ancien. Chez Financière Magellan, nous fonctionnons avec des petites structures, des artisans qui ont un savoir-faire extraordinaire mais dont la situation financière n’est pas toujours très solide. Nous gérons donc au plus près les règlements et ne payons que lorsque les choses sont bien faites.
MONUMENTSHISTORIQUES
Carole Richter : Pour les monuments historiques, la démarche et les garanties sont différentes car on a recours à des schémas d’association syndicale libre (ASL) ou d’association foncière urbaine libre (AFUL). Ainsi, par exemple, une AFUL est une entité qui regroupe l’ensemble des propriétaires qui ont acheté un lot. Elle est le maître d’ouvrage qui commande les études à un architecte, passe les contrats avec les entreprises, engage les travaux, souscrit l’assurance dommage-ouvrage, paye les travaux. Elle fonctionne un peu comme un syndic de copropriété sauf qu’elle concerne les investisseurs. Il s’agit d’une vente en l’état et les investisseurs réunis mènent eux-mêmes les travaux.
David Regin : La solution passe par le recours à un architecte ?
Carole Richter : C’était vrai par le passé, l’architecte était alors en charge du suivi de l’ensemble. Aujourd’hui ce n’est plus le cas. Sur ces opérations particulières de restauration, il faut avoir un architecte spécialisé dans la restauration d’immeubles anciens, par exemple ceux qui sont formés à l’Ecole de Chaillot qui forme les architectes des Bâtiments de France et un autre corps qui sont des architectes du Patrimoine. Ceux-ci ont une formation spécifique et adaptée à ces projets. Ils établissent le programme des travaux et négocient, le cas échéant, avec les entreprises. Aujourd’hui, de nombreux ingénieurs interviennent également sur ces opérations. On parle par exemple des ingénieurs «structure» qui décident s’il faut ou non déposer un plancher, éventuellement le renforcer et de quelle façon. Tous ces corps de métier interviennent en amont, bien avant l’intervention des conseillers en charge du montage du dossier. Les questions sont alors de savoir si l’on installe une chaudière collective ou pas, quel type de fenêtre on peut mettre et quelle sera leur taille.
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